Investir en résidence senior, une bonne idée ?

Investir dans une résidence senior

L’investissement immobilier locatif dans une résidence senior de services est un moyen de diversifier ses revenus et son patrimoine. Délesté des soucis de gestion, l’investisseur peut tabler sur un rendement moyen de 4,5 %, tout en profitant de réductions d’impôts. Explications.

Quel est le rendement d’un investissement locatif immobilier en résidence sénior ?

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf, l’achat d’un appartement en résidence sénior de services est une possibilité. En tant que propriétaire, vous paraphez un bail commercial pour neuf ou dix ans avec l’exploitant, qui assume la gestion locative et les services aux résidents. Celui-ci vous verse un loyer trimestriel net de frais garanti, avec une rentabilité oscillant entre 3,8 % et 4,4 % par an.

Investir en résidence senior s’avère plus rentable que nombre de produits d’épargne, surtout dans un contexte de taux d’intérêt bas. De plus, la demande de ce type de logements est en plein boom, soutenue par la démographie et l’augmentation de l’espérance de vie. Les loyers sont également garantis. Peu importe le taux d’occupation de votre logement à l’année, aucune vacance locative ne vient stopper vos rentrées d’argent.

Investir en résidence sénior : critères de sélection et obligations

Privilégiez une ville où la demande est forte. Méfiez-vous des résidences excentrées ou localisées en zone rurale qui attirent moins les séniors. L’exploitant qui ne parvient pas à louer ses appartements risque de négocier une baisse du loyer ou pire de mettre la clé sous la porte. Comparez le prix d’achat du bien avec les logements classiques neufs et fuyez si le différentiel excède 15 %. Vous aurez du mal à récupérer votre mise en cas de revente. Enfin, les loyers doivent correspondre à l’état du marché locatif par rapport au type de séniors ciblés.

En termes d’obligations, les propriétaires doivent s’acquitter de la taxe foncière et du coût du mobilier à renouveler tous les neuf ans (de 3000 à 10.000 euros selon la surface). Les travaux, charges de copropriété et mises aux normes vous incombent, sauf si le gestionnaire les prend à son compte. L’exploitant supporte les frais de gestion, d’animation, de personnels et de tenue des lieux. Il vous verse chaque trimestre le loyer notifié dans le bail en fonction de l’indice de revalorisation locative.

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en résidence sénior ?

Loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loi Censi-Bouvard, l’investissement locatif immobilier en résidence sénior promeut un régime fiscal attrayant. La loi Censi-Bouvard vous permet de profiter :

  • d’une réduction fiscale de 11 % répartie sur 9 ans sur le prix net du bien. Le plafond d’investissement est fixé à 300.000 euros hors taxe, soit une réduction fiscale maximale de 33.000 euros ;
  • du report du solde de la réduction d'impôts pendant les six années suivantes, lorsque celle-ci est supérieure à l'impôt de l'année ;
  • de la récupération de la TVA sur l’achat de votre bien au bout de 20 ans.

Attention : faute de prorogation prévue dans le projet de loi de finances 2019, ce dispositif s’éteindra le 31 décembre 2018.

Vous pourrez vous reporter sur le statut LMNP si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23.000 euros ou représentent moins de la moitié de vos revenus totaux. Les profits sont taxés au titre de bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers. Si vos recettes locatives sont inférieures à 70.000 euros, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %. Au-delà, vous basculez dans le régime réel. Ses atouts : déduction des charges et des amortissements.

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