Le rendement immobilier

L’évolution sur dix ans des prix de l’immobilier en France peut faire rêver si l’on considère l’étude réalisée par « Meilleurs agents.com » (chiffres arrêtés au 1er janvier 2019) : + 48,5 % pour Paris, + 19,4 % pour le top 10 des premières métropoles. Attention toutefois de ne pas s’illusionner à la vue de ces chiffres ! Sur la même période de dix ans, l’immobilier a progressé en moyenne en France de 8,5 % ce qui est bien plus modeste que la seule évolution du marché parisien. A Paris, comme dans le top 10 des premières métropoles, il ne faut jamais oublier que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel !

Le rendement locatif

Afin de mieux cerner le rendement d’un bien immobilier en France, trois villes ont été analysées : Paris, Lyon et Marseille. Paris est la ville dont le prix moyen d’achat (net vendeur) et le loyer moyen au m2 sont sans rapport avec le reste de la France. Lyon s’inscrit en ce qui concerne les deux précédents paramètres dans le peloton des villes de province attractives (avec notamment Nice, Bordeaux, Aix-en-Provence et quelques autres villes de la banlieue parisienne). Marseille fait partie des villes plus raisonnables en termes de prix et de loyer moyen au m2 comme Toulouse, Strasbourg, Montpellier, Rennes …

Ville	Prix moyen au m2	Loyer moyen mensuel au m2
Paris	9 463 €	27,2 €
Lyon	4 208 €	12,4 €
Marseille	2 487 €	11,8 €

Le revenu locatif annuel est obtenu en multipliant le prix moyen mensuel au mètre carré par le nombre de mètres carrés acquis.

Les différentes charges à prendre en compte

Mais au produit annuel dégagé doivent être retirées différentes charges inhérentes au statut de propriétaire :

• Les charges de copropriété. Elles varient selon le lieu du bien autour de 40 € par m² et par an à Paris, 22 € à Lyon et 24 € à Marseille;
• les travaux d’entretien de l’appartement sont, selon des données de la profession, estimés à 5 % de la valeur annuelle locative et les charges de gros travaux de l’immeuble à 0,1 % du coût d’acquisition;
• Les cotisations d’assurance (200 €/an) sont supposées égales pour les trois biens (même si la sinistralité peut varier d’un lieu à un autre);
• Toujours selon les statistiques de la profession, le taux de vacance du bien immobilier est de 1 mois/36. Il est considéré équivalent pour les trois biens.

Aucun frais de gestion locative (établissement des quittances, recherche d’un nouveau locataire …) n’a été envisagé sachant que ce type de frais s’échelonne entre 8 % et 10 % du loyer annuel (de nouveaux systèmes informatiques permettent une gestion à moindre prix). De la même manière, la souscription d’une assurance loyers impayés n’a pas été retenue.

Le rendement hors fiscalité

Tout comparatif nécessite un certain nombre d’hypothèses quant au détenteur du bien immobilier. Les deux principales hypothèses retenues sont en l’espèce :

• L’acquisition d’un appartement de 70 mètres carrés. L’investissement total à Paris est de 662 410 €, 294 560 € à Lyon et 174 090 € à Marseille.
• Une famille imposée au taux marginal de l’impôt sur le revenu à 14 % (famille ayant opté pour une déduction forfaitaire des charges locatives de 30 % au lieu de déduire les charges réelles)

Les différents taux de rendement hors fiscalité s’échelonnent ainsi : Marseille : 4,07 %, Paris : 2,63 % et Lyon : 2,57 %.

Le rendement net de fiscalité

Mais le calcul d’un rendement global net suppose aussi la prise en compte des charges fiscales. Elles sont de deux ordres :

• La taxe foncière sur la propriété bâtie. La base d'imposition de la taxe foncière est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale (valeur théorique de location du bien actualisée chaque année). A cette base taxable, s’applique un taux de taxation voté par les différentes collectivités territoriales. A la taxe foncière sur immeuble bâti vient se rajouter la taxes d’ordures ménagères. Ces deux taxes cumulées sont respectivement de 19,71 % à Paris, 36,66 % à Lyon et 45,87 % à Marseille.
• Le taux d’impôt sur le revenu. Il se calcule en multipliant le taux marginal d’impôt (hypothèse de 14 % + contributions sociales de 17,2 %) multiplié par la somme des loyers annuels déduction faite d’un prélèvement forfaitaire pour charges de 30 % sauf pour Paris où le montant annuel des loyers dépasse 15 000 €.

Cette approche conduit à un rendement net de fiscalité proche à Marseille (1.52 %) à Paris (1,47 %) et légèrement inférieur à Lyon (1,15 %) du fait d’un prix au mètre carré intermédiaire non compensé par le prix moyen de location ni par le montant des taxes foncières (valeurs indicatives).

Ce rendement ne prend pas en compte les droits d’enregistrement acquittés par chacun d’entre nous. Vu le prix des biens respectifs, ils seraient de 47 600 € à Paris, 22 200 € à Lyon et 13 900 € à Marseille. Pour ceux qui doivent, du fait du montant de leur patrimoine, s’acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) le rendement serait encore plus faible.

Par-delà ces données, considérons le fait que l’immobilier reste le seul actif pouvant se réaliser avec un apport modéré et à très faible coût du fait des faibles taux actuel d’emprunt.