Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI)

SCPI société civile de placement immobilier

Les SCPI permettent de bénéficier des avantages du marché immobilier avec un investissement plus faible, une répartition des risques supérieure et une délégation des charges de gestion.

La nature des SCPI

Les SCPI fonctionnent selon le principe de la gestion collective : elles collectent des capitaux auprès des épargnants (les « associés ») qu’elles investissent dans des actifs immobiliers diversifiés. Les associés sont porteurs des parts de la SCPI qui est elle-même propriétaire des actifs immobiliers. En contrepartie de leur placement, les épargnants en SCPI perçoivent des revenus réguliers, fruit des loyers perçus par la société, en proportion de la quote-part du capital de la société qu’ils détiennent. En outre, au terme de leur investissement, les associés peuvent éventuellement dégager une plus-value.

Les avantages des SCPI par rapport à un investissement direct en immobilier

Ces avantages sont nombreux :

  • La gestion de la SCPI et de son patrimoine sont de la responsabilité exclusive d’une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les sociétés de gestion apportent leur compétence en matière de sélection des actifs immobiliers, de sélection des locataires, de recouvrement des loyers, de traitement fiscal des revenus perçus.
  • La gestion des SCPI est également encadrée par son assemblée générale, son conseil de surveillance, son commissaire aux comptes mais aussi par un expert immobilier qui évalue de façon indépendante les biens immobiliers détenus par la SCPI à la fin de chaque exercice comptable.
  • Les investissements sont diversifiés, permettant ainsi de mieux défendre son capital sur le long terme.
  • Les SCPI permettent l’accès à différents marchés immobiliers : bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité et logements. Ces investissements peuvent avoir lieu en dehors du territoire français si les statuts de la SCPI le permettent.
  • L’investissement initial nécessaire est faible par rapport à un investissement immobilier en direct puisqu’il est possible d’acheter seulement une part de SCPI pour quelques euros et non pas un appartement ou une maison.

Existe-t-il une durée d’investissement recommandée ?

Les actifs composant la SCPI sont des actifs immobiliers dont la caractéristique est d’optimiser leur valeur sur une longue durée. Les frais acquittés (frais de transaction, de gestion) sont significatifs et ne peuvent s’amortir que sur une longue période. De même, les plus-values découlant de la cession de parts de SCPI sont soumises à l’impôt sur le revenu avec un abattement pour durée de détention à compter de la 5ième année et un abattement total à compter de la 22ème année (les plus-values sont également soumises aux prélèvements sociaux avec une exonération au bout de 30 années de détention).

Quels sont les principaux risques ?

La valeur d’une SCPI est liée aux différents marchés immobiliers sur lesquels elle investit. On peut donc assister à une baisse de son capital sur ces marchés éminemment fluctuants. Si entre 1992 et 2018 (source ASPIM), le rendement annuel net des SCPI s’est établi en moyenne entre 6,01 % et 4,35 % rien ne garantit qu’il se maintienne à ce niveau. A côté de la baisse du capital peut également se rajouter une baisse des revenus locatifs qui à leur tour engendreront une chute des actifs. La défaillance d’une société de gestion de SCPI n’est en outre pas un risque à exclure. Notons aussi que ces sociétés ne sont pas juridiquement tenues d’apporter une garantie de liquidité immédiate du capital (revente des parts de la SCPI). Cette liquidité dépendra de l’état du marché secondaire et du nombre de parts en attente de transaction.

Deux types de SCPI doivent en fait être distingués :

  • les SCPI à capital fixe pouvant être souscrites sur le marché primaire lors des augmentations de capital ou sur le marché secondaire à partir d’un carnet d’ordre en dehors de toute augmentation de capital ;
  • les SCPI à capital variable où les parts sont directement souscrites auprès d’une société de gestion au prix d’émission (valeur de reconstitution du capital immobilier). Ce sont ces SCPI qui concentrent la quasi-totalité des échanges sur le marché secondaire (~ 90 % des échanges).

Où souscrire des parts de SCPI ?

Cette transaction pourra s’opérer auprès d’un banquier, d’un conseiller financier et même d’un assureur dans la mesure où certaines compagnies d’assurance admettent des SCPI dans leurs contrats d’assurance vie multisupport avec une disponibilité dans ce cas total du capital.

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