SCPI : qu’est-ce que c’est ?
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) collectent l’épargne des particuliers pour l’investir dans des actifs immobiliers puis les donner en location. Elles permettent aux épargnants d’investir dans l’immobilier à peu de frais, et d’accéder à des marchés difficilement accessibles en direct (bureaux, centre commerciaux, maisons de retraites, entrepôts…), au rendement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel.
Elles permettent aussi d’échapper aux contraintes de gestion pesant sur l’investisseur locatif en direct car c’est la société qui s’occupe de tout le processus de location : acquisition des biens, choix des locataires, rédaction des baux, encaissement des loyers, entretien, travaux, gestion des impayés…
En contrepartie de son investissement, l’investisseur reçoit des parts sociales et il devient propriétaire d’une fraction d’un parc immobilier diversifié mis en location par la SCPI. Chaque année, il reçoit une fraction des loyers encaissés par la société, proportionnelle à sa participation dans son capital, sous forme de dividendes. Ces dividendes sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, comme les loyers issus d’un bien loué en direct : ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et ils supportent 17,2 % de prélèvements sociaux.
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A noter : Les SCPI investies dans l’immobilier d’entreprise ont servi un rendement moyen de 4,45 % en 2021, bruts de prélèvements fiscaux.
(Source : Association française des sociétés de placement immobilier – Aspim). |
Les SCPI permettent de dynamiser le potentiel de rendement du contrat d’assurance vie
Souscrire des parts de SCPI dans le cadre d’une assurance vie permet de diversifier son épargne sur des marchés locatifs performants dans la durée, moyennant une prise de risque inférieure à celle liée aux investissements dans les actifs boursiers. L’épargnant peut ainsi profiter du dynamisme de l’immobilier d’entreprise, en France et à l’étranger. Toutefois, les SCPI sont intégrées dans le contrat d’assurance vie en tant qu’unités de compte. Or, l’épargne investie en unités de compte n’est pas garantie : seul le capital placé en « fonds en euros » l’est. En revanche, la rémunération de ce dernier est plus faible. Investir en unité de compte permet donc de rechercher un rendement potentiel supérieur à celui du fonds en euros, en acceptant en contrepartie un risque de perte en capital.
Par ailleurs, investir dans les SCPI en tant qu’unités de compte permet de bénéficier du régime fiscal avantageux de l’assurance vie. Dans ce cas, les dividendes générés par les parts de SCPI échappent à l’impôt tant qu’ils sont réinvestis dans le contrat. Ils ne deviennent imposables que lorsque l’épargnant procède à un retrait sur son contrat. Mais ils sont alors taxés à un taux d’autant plus faible que le contrat est ancien. Après huit ans, l’épargnant peut retirer chaque année 4 600 euros de dividendes (9 200 euros s’il est marié ou pacsé) de son assurance vie en franchise d’impôt (les prélèvements sociaux restent dus).
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Intégrées au contrat d’assurance vie, les SCPI produisent des revenus sans délai
Intérêt supplémentaire, les parts de SCPI intégrées dans le contrat d’assurance vie deviennent immédiatement productives de revenus. Hors assurance vie, en revanche, un délai de jouissance de plusieurs mois est généralement imposé à l’investisseur avant qu’il devienne propriétaire de ses parts et qu’il commence à percevoir des dividendes. De plus, l’assureur garantit la liquidité des parts de SCPI à tout moment, ce qui permet à l’assuré d’avoir la possibilité de les vendre sans délai. Au contraire, l’investisseur en direct est soumis à la loi de l’offre et de la demande pour céder ses parts, ce qui peut être pénalisant en cas de besoin de vendre rapidement.
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Bon à savoir : Seules les parts de SCPI de rendement, investies dans l’immobilier d’entreprise, sont accessibles par le biais de l’assurance vie. Les SCPI fiscales, investies dans l’immobilier résidentiel et adossées à un dispositif défiscalisant (Pinel, Denormandie, Malraux ou déficit foncier), ne sont pas commercialisées en assurance vie.
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AVERTISSEMENT : Tout investissement en unités de compte représentatives de parts de SCPI est soumis aux fluctuations des marchés immobiliers à la hausse comme à la baisse et comporte un risque de perte en capital, ainsi qu’un risque de liquidité. Il s’agit d’un investissement de long terme. Tout investissement en unités de compte est soumis aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse et comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision d’investissement sur un support en unités de compte, le sociétaire doit prendre connaissance des documents d’information financière relatifs au support considéré (DICI, prospectus ou note détaillée, DIC, note d’information et statuts du support) ainsi que des conditions d’investissement et de fonctionnement spécifiques de l’unité de compte, et s’assurer que ce support correspond à sa situation personnelle et financière, à sa sensibilité au risque, ainsi qu’à ses objectifs d’investissement.
Les informations fournies dans le cadre de la présente communication ne constituent en aucune manière une recommandation de l’assureur au titre du devoir de conseil. Cet article ne constitue pas un conseil à la souscription de produit(s) mentionné(s) dans cette page ou indirectement via lien hypertexte.
