La situation du marché immobilier en début d’année 2021

Il convient d’abord de s’intéresser aux différents facteurs conditionnant son évolution. Il sera alors plus aisé d’apprécier la réalité du marché actuel.

Les facteurs d’évolution du marché immobilier

Deux facteurs permettent d’apprécier l’évolution du marché immobilier : d’une part les prix pratiqués, et d’autre part le nombre de transactions immobilières réalisées (la pertinence des prix étant d’autant plus grande que le nombre de transactions est élevé). Ces deux paramètres sont obtenus avec un temps de retard de deux trimestres. A titre d’exemple, nous ne disposons que des données officielles du deuxième trimestre 2020 (même si des données sur les avant contrats de vente permettent de réduire le décalage à environ un trimestre).

D’autres facteurs importants pour apprécier la situation du marché immobilier existent dont :

• L’indice des loyers qui constitue en termes de produits le facteur déterminant dans un achat immobilier locatif (mais aussi pour l’achat de la résidence principale en comparant le taux d’emprunt et le loyer d’un bien similaire). Cette donnée est produite par l’INSEE avec un trimestre de retard
• Le revenu disponible des ménages (source INSEE)
• Le niveau des taux d’intérêt pratiqués par les banques commerciales (source Banque de France). Ce dernier facteur, avec les charges immobilières et les différentes taxes fiscales, permettra d’établir le poste charge d’un achat immobilier

Une crise sanitaire et économique pour l’instant indolore

Le prix du marché immobilier est resté relativement attractif au dernier trimestre 2020 (+7 % sur 1 an pour les logements anciens selon les dernières tendances d’octobre 2020). Au 2e trimestre 2020, le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois reste légèrement au-dessus du million. Les progressions enregistrées par rapport à l’année passée décélèrent : de +10 % en janvier à +2 % en avril. Le nombre de ventes (indice précurseur d’une baisse des prix) a ainsi fléchi mais il n’est pas possible à ce stade d’affirmer qu’une tendance durable soit née.

Au demeurant, tout a été fait pour que les moteurs de croissance du marché restent allumés. Les taux d’intérêt demeurent très attractifs avec pour illustration la décision du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) de légèrement relever le taux d’endettement possible des ménages de 33 % à 35 %. Par-delà le taux d’endettement, notons que certaines banques jouent aujourd’hui sur le montant de l’apport personnel pour moduler le niveau des taux d’intérêt.

Mais avec des inquiétudes pour le futur

Pourtant les sources d’inquiétude perdurent :

• L’encadrement du prix des loyers, pour l’instant en certaines localités, contraint la rentabilité d’un placement immobilier
• En outre, même si le HCSF a allégé très légèrement les contraintes d’emprunt, le risque d’une augmentation des défaillances en matière de remboursement de crédits, résultant d’une hausse prévisible du chômage, reste une hypothèse non négligeable
• D’un point de vue statistique, notons que si avant la crise du Covid, le nombre d’acheteurs immobiliers était très supérieur aux vendeurs principalement en certaines zones urbaines, un retour à l’équilibre des deux types d’acteurs se profile nettement
• On peut en outre se questionner sur le fait de savoir comment dans un pays où les revenus disponibles des ménages se sont maintenus, les prix immobiliers ont pu en tendance augmenter tant depuis l’an 2000 ?
• Enfin nerf de la guerre, le maintien éternel de taux d’emprunt aussi bas n’est en aucune façon assuré

Par-delà l’immobilier résidentiel, l’immobilier commercial devrait être dans les mois à venir affecté. En effet, la montée actuelle du télétravail va conduire à une rationalisation de la demande et une optimisation des prix de location. Autant d’éléments qui affecteront les murs de bureaux qui, rappelons-le, constituent une composante significative de certains portefeuilles de SCPI et d’OPCI (constituant très souvent des actifs présents au sein des portefeuilles d’assurance-vie).

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