SCPI : qu’est-ce que le TDVM ?

Un immeuble de bureaux

Le taux de distribution sur valeur de marché est un indicateur qui mesure la performance annuelle des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) (risque de perte en capital).

Comment est calculé le TDVM ?

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) équivaut au rendement pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Cet indicateur est notamment utilisé par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), qui représente les gestionnaires de fonds immobiliers alternatifs (FIA), pour déterminer la performance annuelle du marché. Selon les dernières données de l’Aspim qui font référence, le TDVM des SCPI s’est élevé, en moyenne, à 4,18% en 2020, contre 4,40% en 2019.

Le TDVM correspond au montant des dividendes versés dans l’année divisé par le prix moyen des parts pour les acquéreurs de l’année.

  • Le dividende :

Les dividendes sont les revenus de la SCPI distribués aux investisseurs au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent dans la société civile. Il s’agit essentiellement d’une partie des loyers versés par les locataires qui dépendent eux-mêmes du taux d’occupation des biens immobiliers (immeubles de bureaux, entrepôts, centres commerciaux, établissements de santé...) acquis et mis en location par la SCPI. Les dividendes peuvent donc fluctuer. Ils sont généralement versés tous les trimestres.

Peut s’y ajouter un dividende exceptionnel. À l’issue de la vente d’un bien immobilier, la SCPI distribue une quote-part de la plus-value tirée de la cession. Le dividende de plus-value vient donc doper le dividende annuel et, par ricochet, le TDVM.

  • Le prix moyen des parts des parts acquéreurs :

Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, dans l’année, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire (marché de la revente). Ces prix sont pondérés selon les volumes échangés.

Quand est apparu le TDVM ?

Le TDVM a fait son apparition le 1er juillet 2012. Il a remplacé l’ancien indicateur de rendement qui correspondait au dividende annuel divisé par le prix de souscription au 1er janvier de cette même année. Il ne prenait donc pas en compte le prix sur le marché secondaire, contrairement au TDVM.

Quelle différence entre le TDVM et le TRI ?

Outre le TDVM, les SCPI communiquent un autre indicateur de performance : le taux de rentabilité annuelle (TRI). Cet indicateur mesure le rendement sur 5 ans, 10 ans et 15 ans. Le TRI prend en compte le prix pour les associés entrants au début de l’exercice de la période considérée, le prix pour les associés sortants à l’issue de la période considérée et les revenus distribués (hors prélèvements) durant la période.

Ainsi, un TRI à 10 ans publié en 2021 va tenir compte du prix acquéreur constaté au 31 décembre 2010 et du prix de retrait au 31 décembre 2020. Le TRI est souvent considéré comme plus pertinent que le TDVM, sachant que les SCPI constituent un placement sur le long terme (il faut au moins 5 ans pour amortir les frais d’entrée).

A lire aussi...

Investissez dans les SCPI fiscales pour payer moins d’impôts

Investir dans une SCPI permet d’accéder à des biens immobiliers à moindre coût et…

Les SCPI et avantages de leur détention dans un contrat d…

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) acquiert et gère un patrimoine…

Infographie - Les SCPI dans l’assurance vie

Pour booster les performances de leurs contrats d’assurance vie, les épargnants…