SCPI : qu’est-ce que le TDVM ?

Le taux de distribution sur valeur de marché est un indicateur qui mesure la performance annuelle des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) (risque de perte en capital).

Comment est calculé le TDVM ?

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) équivaut au rendement pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Cet indicateur est notamment utilisé par l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), qui représente les gestionnaires de fonds immobiliers alternatifs (FIA), pour déterminer la performance annuelle du marché. Selon les dernières données de l’Aspim qui font référence, le TDVM des SCPI s’est élevé, en moyenne, à 4,18% en 2020, contre 4,40% en 2019.

Le TDVM correspond au montant des dividendes versés dans l’année divisé par le prix moyen des parts pour les acquéreurs de l’année.

• Le dividende :

Les dividendes sont les revenus de la SCPI distribués aux investisseurs au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent dans la société civile. Il s’agit essentiellement d’une partie des loyers versés par les locataires qui dépendent eux-mêmes du taux d’occupation des biens immobiliers (immeubles de bureaux, entrepôts, centres commerciaux, établissements de santé...) acquis et mis en location par la SCPI. Les dividendes peuvent donc fluctuer. Ils sont généralement versés tous les trimestres.

Peut s’y ajouter un dividende exceptionnel. À l’issue de la vente d’un bien immobilier, la SCPI distribue une quote-part de la plus-value tirée de la cession. Le dividende de plus-value vient donc doper le dividende annuel et, par ricochet, le TDVM.

• Le prix moyen des parts acquéreurs :

Le prix moyen des parts acquéreurs est la moyenne, dans l’année, des prix acquéreurs (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire (marché de la revente). Ces prix sont pondérés selon les volumes échangés.

Quand est apparu le TDVM ?

Le TDVM a fait son apparition le 1er juillet 2012. Il a remplacé l’ancien indicateur de rendement qui correspondait au dividende annuel divisé par le prix de souscription au 1er janvier de cette même année. Il ne prenait donc pas en compte le prix sur le marché secondaire, contrairement au TDVM.

Quelle différence entre le TDVM et le TRI ?

Outre le TDVM, les SCPI communiquent un autre indicateur de performance : le taux de rentabilité annuelle (TRI). Cet indicateur mesure le rendement sur 5 ans, 10 ans et 15 ans. Le TRI prend en compte le prix pour les associés entrants au début de l’exercice de la période considérée, le prix pour les associés sortants à l’issue de la période considérée et les revenus distribués (hors prélèvements) durant la période.

Ainsi, un TRI à 10 ans publié en 2021 va tenir compte du prix acquéreur constaté au 31 décembre 2010 et du prix de retrait au 31 décembre 2020. Le TRI est souvent considéré comme plus pertinent que le TDVM, sachant que les SCPI constituent un placement sur le long terme (il faut au moins 5 ans pour amortir les frais d’entrée).

 

AVERTISSEMENT : Tout investissement en unités de compte représentatives de parts de SCPI est soumis aux fluctuations des marchés immobiliers à la hausse comme à la baisse et comporte un risque de perte en capital, ainsi qu’un risque de liquidité. Il s'agit d'un investissement de long terme. Tout investissement en unités de compte est soumis aux fluctuations des marchés financiers à la hausse comme à la baisse et comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision d’investissement sur un support en unités de compte, le sociétaire doit prendre connaissance des documents d’information financière relatifs au support considéré (DICI, prospectus ou note détaillée, DIC, note d’information et statuts du support) ainsi que des conditions d’investissement et de fonctionnement spécifiques de l’unité de compte, et s’assurer que ce support correspond à sa situation personnelle et financière, à sa sensibilité au risque, ainsi qu’à ses objectifs d’investissement.

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