SCPI : comment procéder pour revendre ses parts ?

La « pierre papier » permet d’investir dans l’immobilier d’entreprise et d’habitation. Placement peu liquide, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) nécessitent un horizon d’investissement de 10 ans minimum. Ce délai permet notamment d’amortir les frais de souscription et de préserver ainsi le rendement potentiel de son investissement. Comment procéder pour revendre ses parts de SCPI ?

Investir dans la « pierre papier » grâce aux SCPI

Les SCPI peuvent être investies dans l’immobilier d’habitation ou d’entreprise. Placement de long terme, la « pierre papier » peut présenter l’avantage d’être investie dans des zones géographiques et des types de biens diversifiés. Il s’agit par exemple de bureaux, de commerces, d’entrepôts ou d’hôtels, pour ce qui est des SCPI d’entreprise.

Dans le cas d’une SCPI d’habitation, il peut s’agir de logements, de résidences étudiantes ou seniors, voire d’immobilier de logement éligible à des dispositifs fiscaux tels que le Pinel ou le Malraux. Les locataires de ces biens immobiliers sont également variés. Ces sources de diversification permettent ainsi de mutualiser les risques tels que les impayés de loyer ou la vacance locative.

Les SCPI, placement de long terme

Les SCPI permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier avec une mise de départ ou un effort d’épargne peu important. La gestion quotidienne des biens est assurée par la société de gestion. Ce type de placement comporte cependant un risque de perte en capital. La valeur des parts fluctue en effet en fonction des évolutions du marché immobilier et de la conjoncture économique notamment. Les revenus de la SCPI ne sont pas garantis non plus.

SCPI fiscales, un délai de détention important

Dans le cas des SCPI fiscales, tout d’abord, l’avantage fiscal est conditionné par une durée de détention minimum. À défaut d’être respecté, l’avantage fiscal associé à un placement est, d’une manière générale, perdu et doit être remboursé. Le détenteur de parts de SCPI fiscales doit en sus conserver ses parts jusqu’à la vente du patrimoine de la SCPI. Cette dernière intervient un à trois ans après la fin du délai de détention fiscale.

S’il est possible de céder ce type de SCPI avant le délai de détention fiscale, cela revient à perdre cet avantage. Ce dernier ne bénéficie en effet qu’au premier acquéreur de part. La demande de SCPI fiscales à la revente est donc très faible. Une décote de 20 à 40 % peut ainsi s’appliquer.

SCPI de rendement, les vendre ou les conserver ?

En fonction de leur patrimoine immobilier, les SCPI dites « de rendement » sont diversement impactées par les conséquences économiques de la crise sanitaire. Certains biens répondent ainsi à la demande des locataires plus solvables. Il s’agit par exemple de bureaux flexibles, donnant accès à des services et qui affichent une bonne performance énergétique. Vérifiez comment vos SCPI de bureaux, commerce, tourisme, logistique ou santé, résistent, ou non, à la crise de la Covid-19 et quelles sont leurs perspectives d’évolution.

Dans le cas des SCPI de rendement, la fiscalité est un second critère important dans le choix du moment de revente. L’imposition des plus-values est à prendre en compte, selon la durée de détention depuis la date d’acquisition des parts.

Dans le cas d’un démembrement de propriété, la fiscalité diffère pour le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Veillez ainsi à l’impact de la détention de vos SCPI sur vos niveaux d’imposition, non seulement à l’impôt sur le revenu (IR) mais aussi à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Compte tenu de la faible liquidité du marché de la « pierre papiaer », revendre ses parts de SCPI peut prendre du temps. Ainsi, les modalités de revente diffèrent selon qu’il s’agit de SCPI à capital fixe ou variable. Les premières sont revendues sur le marché secondaire. Le prix des secondes dépend de la revalorisation du patrimoine qu’elles détiennent. Lors de la revente, veillez à la date de versement des revenus de la SPCI afin de ne pas passer à côté de revenus supplémentaires ou inversement pour ne pas augmenter vos revenus fonciers. À noter enfin que la liquidité des SCPI détenues en nue-propriété peut être moindre. Le barème d’usufruit/nue-propriété sera appliqué en fonction de la durée résiduelle du démembrement.

Bon à savoir : Les SCPI placées sur un contrat d’assurance vie sont plus faciles à vendre que celles détenues en direct. En effet, il s’agit d’unités de compte. L’assureur se charge de la revente des parts et verse ensuite le montant de la vente sur le contrat. La cession n’entraîne alors aucune fiscalité sauf en cas de rachat, idéalement au moment où le contrat offre la meilleure fiscalité pour effectuer ce retrait. Même au sein du contrat d’assurance vie, les SCPI restent un investissement à long terme.

 

AVERTISSEMENT : Tout investissement en unités de compte représentatives de parts de SCPI est soumis aux fluctuations des marchés immobiliers à la hausse comme à la baisse et comporte un risque de perte en capital, ainsi qu’un risque de liquidité. Il s'agit d'un investissement de long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision d’investissement, l’épargnant doit prendre connaissance du document d’information clé (DIC), de la note d’information et des statuts du support, ainsi que des conditions d’investissement et de fonctionnement spécifiques de l’unité de compte, et s’assurer que le support considéré correspond à sa situation personnelle et financière, à sa sensibilité au risque, à ses objectifs d’investissement.

Les informations fournies dans le cadre de la présente communication ne constituent en aucune manière une recommandation de l’assureur au titre du devoir de conseil. Cet article ne constitue pas un conseil à la souscription de produit(s) mentionné(s) dans cette page ou indirectement via lien hypertexte.