Les SCPI pour vos investissements immobiliers

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une formule d’investissement dans l’immobilier locatif, qui constitue une alternative à un investissement direct en immobilier. L’achat de parts de SCPI présente des réels atouts mais aussi quelques risques. Il existe des SCPI éligibles à l’assurance-vie.

Fonctionnement

L’investisseur achète au comptant ou par emprunt des parts de SCPI et perçoit en retour un loyer au prorata de son investissement.

Les parts de SCPI peuvent être acquises :

• soit au moment de leur émission (création ou augmentation de capital), soit, dans le cadre du marché secondaire, s’il s’agit de parts déjà existantes.

Les frais de souscription et d’enregistrement sont compris entre 7 % et 12 % du montant souscrit.

Pour mener à bien cette acquisition, le souscripteur peut s’adresser :

• soit directement à la société de gestion de la SCPI ;
• soit aux réseaux bancaires ;
• soit aux conseils en gestion de patrimoine, partenaires de la société de gestion ;
• soit à des sites Internet qui commercialisent ce type de supports.

De son côté, la SCPI acquiert et gère directement un portefeuille d’actifs immobiliers locatifs (95% de ses actifs). Ces biens peuvent être des commerces et centres commerciaux, des hôtels, des parkings, des parts d’immeubles,…

Atouts et risques des SCPI

La souscription de parts de SCPI présente de réels atouts :

• il est possible d’investir avec un capital modeste car une part de SCPI vaut entre une centaine et quelques milliers d’euros. L’achat de parts peut même se réaliser à crédit. En outre, cela permet d’investir dans de l’immobilier de bureau ou commercial, afin d’obtenir un rendement supérieur à celui de l’immobilier résidentiel ;
• la gestion est déléguée à une société spécialisée qui bénéficie de l’agrément de l’Autorité des marchés financiers. Elle détermine la stratégie d’investissement, engage les travaux nécessaires, sélectionne les locataires, recouvre les loyers, verse les revenus aux bénéficiaires et en assure le traitement fiscal;
• la gestion est mutualisée. Les risques sont ainsi répartis sur un nombre significatif d’investissements et de catégories d’investissement auxquelles on a difficilement accès en tant que particulier, comme les bureaux, l’immobilier commercial ou de tourisme …

Bon à savoir : les SCPI sont soit à capital fixe (capital plafond fixé dans les statuts) soit, ce qui est plus courant, à capital variable. Il est plus facile de se désengager des secondes car si vous souhaitez céder vos parts, la société de gestion vous les rachète. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe vous devez trouver un acheteur, ce qui complique la cession.

En contrepartie des avantages offerts par les placements collectifs en immobilier, les frais sont importants et la durée de placement recommandée est très longue (a priori supérieure à 15 ou 20 ans !)

Et il ne faut pas oublier que ces sociétés demeurent exposées à une crise économique et immobilière. Dans un contexte de crise du marché immobilier la revente des parts peut être très compliquée. Car les portefeuilles de ces sociétés étant investis dans l’immobilier, le placement est peu liquide.

Rendement et fiscalité des SCPI

Le souscripteur est rémunéré grâce aux revenus locatifs perçus par la SCPI. Le rendement varie entre 4 % et 5 % par an. Selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière en 2016, les SCPI ont procuré un rendement moyen de 4,44 %.

Les SCPI qui investissent dans des locaux commerciaux auront des rendements plus élevés. Celles qui louent des logements aux particuliers peuvent procurer les mêmes avantages fiscaux que l’investissement direct. Les SCPI « de valorisation » présentent des rendements plus faibles mais parient sur une forte plus-value à la revente grâce au potentiel de valorisation d’un patrimoine sous-coté.

Le souscripteur est imposé au titre de l’impôt sur le revenu (dans la catégorie des revenus fonciers) sur les revenus locatifs (avant frais d’exploitation et provisions) de la SCPI, proportionnellement à sa quote-part. C’est le régime réel ou le régime micro-foncier qui s’appliquera.

La cession des parts détenues dans la SCPI est assimilée à une vente d’immeubles, elle est donc soumise au régime des plus-values immobilières.

Parts de SCPI investies en assurance-vie

Tout contrat d’assurance-vie multisupport dispose d’au moins un fonds en euros et de plusieurs supports exprimés en unités de compte qui peuvent être : des fonds d’investissements diversifiés sur les marchés actions, obligataires, monétaire…, mais aussi des parts de SCPI. Au lieu d’acheter directement une ou des parts de SCPI, un investisseur peut ainsi choisir de placer, dans un contrat d’assurance-vie multisupport, son épargne sur des parts de SCPI.

Les avantages liés à la détention de ces parts SCPI éligibles à l’assurance-vie ne sont pas négligeables :

• les parts bénéficient de la fiscalité spécifique de l’assurance-vie et échappent à la fiscalité de l’immobilier ;
• les parts logées sur une assurance-vie sont plus liquides que les parts achetées en direct et peuvent être ainsi plus facilement revendues.

En revanche, il n’est pas possible de financer cet investissement par un emprunt.